楼市“止跌回稳”企业观察 | 新一轮新政助推长三角楼市复苏，龙湖旗下多个项目销售业绩“飘红”

随着9月底楼市利好政策密集出台，以上海为核心的长三角房地产市场迅速回暖。

在中指研究院公布的今年前10月房企销售榜上，进入TOP10行列的民营房企仅有两家，即滨江集团和龙湖集团。滨江集团以深耕杭州及浙江为主，11月20日刚刚以总价39.54亿元拿下杭州奥体“新地王”。而龙湖集团则在国内热点城市均有布局，尤其是长三角区域。

《每日经济新闻》记者注意到，近年来，龙湖集团在长三角多城拿地布局。在这一轮楼市新政影响下，其在上海、苏州等地的多个楼盘项目也迎来止跌回稳。如上海龙湖·观萃9月底首开2小时销售额达15亿元，苏州东吴御湖境10月销售额环比增长85%。

在与国企央企同台竞争的新环境下，民营房企如何发挥自身优势？同策研究院联席院长宋红卫11月20日在接受每经记者微信采访时指出：“当前楼市进入到存量市场，资产价格重构会持续，房地产市场的投资区域会分化且收缩，也就是核心城市的核心区域具备较高的投资价值。因此，大部分头部房企都把投资重点聚焦在核心城市核心区域，这也是少量‘地王’项目逆势回归的重要原因，龙湖集团的投资战略符合未来发展的趋势。”

单盘月销售面积进入上海前三

据中指研究院统计，今年上半年，龙湖集团在上海、北京、苏州等在内的高能级城市获取7块新地，新增土储总建筑面积为60万平方米。其中，龙湖集团在长三角地区新增面积占新增收购土储总建筑面积的48.5%。

事实上，近年来龙湖持续在上海拿地。今年4月，上海一批次第二轮土拍，龙湖参与了奉贤新城10单元08B-01地块竞争，最终以15.37亿元、溢价9.55%拿下该地块。

记者注意到，龙湖集团在奉贤有着丰富的开发经验，位于该区域的已建成住宅项目包括龙湖春江天玺、龙湖春江天越和龙湖天曜，两处商业综合体龙湖上海奉贤天街和龙湖上海金汇天街建成并运营，新老项目形成区位联动的优势。

在获得奉贤新城10单元08B-01地块5个多月后，龙湖·观萃项目于9月27日迎来首次开盘。当时正值新一轮楼市利好政策落地，使得该项目成为奉贤地区一年多来首个触发积分的新盘。该项目开盘两小时销售额达到15亿元，二批次认筹首日即触发积分，最终认筹率达200%，第二次开盘28分钟即售罄。

据克而瑞数据，10月份，龙湖·观萃以12.98亿元排在上海楼盘成交金额榜第四位，以29811平方米排在上海楼盘成交面积榜第三位。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析10月份上海楼市交易结构时指出：“新政将上海外环以外的社保年限从3年降为1年，而市场交易的基石就是刚需和刚改的力量。以往上海以每平方米8万元、9万元，甚至10万元以上的产品，成为交易的中流砥柱，但这部分的交易量仅占市场整体的10%甚至更少。所以，单靠这一种产品作为市场的支撑，成交量是走不远的，也不能释放特别明显。新政之后，市场交易活跃度比较高的是每平方米4万至6万元的产品，刚需以及首次改善需求真正成为市场交易的主力军。随着政策的正向引导，这部分的市场活力将进一步被激活。”

值得一提的是，龙湖·观萃推出约107—185平方米的大平层产品，售价约4.38万元/平方米。而项目附近的二手房挂牌价普遍超过5万元/平方米。日前，龙湖·观萃第三批次144套房源加推，并展开认筹工作，为年底“抢收”作好了准备。

苏州多盘销售迅速回暖

据克而瑞苏州房产测评发布的今年前10月苏州房企销售TOP30榜单上，龙湖成为全口径及权益销售金额最高的民营房企。

每经记者梳理发现，龙湖集团在苏州的项目布局较为密集。据不完全统计，龙湖集团的项目主要布局在苏州市区范围，苏州其他区域仅有常熟、张家港有个别项目在售。位于苏州吴中城南的龙湖御湖境、相城高铁新城的龙湖未来御湖境、相城陆慕龙湖青云阙、华侨城龙湖启元等项目均在这一轮新政后有不俗表现。

以苏州东吴御湖境为例，该项目10月全月的到访达1239组，较9月增加40%；共成交71套，总金额为2.8亿元，较9月增长85%。 

新政实施后，大户型潜在客户观望情绪有所缓解。据龙湖集团方面介绍，为促进去化，一方面案场进行了大面积洋房推介，另一方面通过加大营造销售节点氛围增加了成交量。在全力推盘之下，东吴御湖境洋房客户成交明显增多，环比上升200%，同时平墅产品的成交也创下项目面世以来的新高。

再看苏州未来御湖境项目。该项目10月全月客户到访达2191组，日均73组；共成交77套，成交金额3.1亿元。据了解，该项目于9月21日开盘后，曾进行了两轮提价，消除了购房者不买首开、首开后降级的顾虑，同时也提振了项目销售团队的信心。

龙湖集团方面告诉每经记者，作为苏州市场新的第四代住宅，未来御湖境网签数据的出炉，表明客户对第四代住宅的观望情绪正在减弱，并开始接受此类新产品。

每经记者注意到，在两大主力项目销售助力之下，龙湖在苏州大市的销售排名也有所上行。

今年前10月，龙湖集团以61.95亿元的全口径金额位列苏州房企销售榜第三名，全口径销售面积同样排在第三位。

而今年前8月，龙湖集团在苏州的全口径销售金额为45.79亿元，月均销售额不足5.8亿元。9月份，龙湖集团在苏州的全口径销售金额达到7.74亿元，10月销售额升至8.42亿元。显然，在“金九银十”，龙湖集团在苏州的销售迅速回暖。

不过，从榜单来看，保利发展、招商蛇口、象屿地产、建发房产等央企和国企仍然在苏州房地产市场占据了绝对优势。

宋红卫分析指出：“从投资的时间点来看，优质央企国企性质的房企，包括民营房企龙湖，现在正是逆势调整仓位布局的好时机。一方面，国家积极推行房地产融资‘白名单’，对闲置土地进行收储；另一方面，大部分房企失去了再投资能力，因此土地市场竞争相对较弱。同时，在融资方面，尤其开发贷方面，利率十分优惠，成本很低。”

在谈及民营房企如何平衡安全性和发展机遇时，宋红卫向每经记者分析指出：“民营房企要摆脱过去的投资路径依赖和模式，一是投资重点以利润为导向，而非规模，尤其是回归到单个项目的利润上；二是严控土地储备，最理想的模式就是以销定投，招拍挂的项目要实现当年动态零库存的模式（城市更新除外），土地储备过大就是成本包袱；三是投资布局的重点回归到核心一二线城市为主、核心区域为主，要做到精准投资，保障流量和利润的平衡。”