三大视角看增量政策对房地产市场影响

近日，从中央到地方，多部门祭出重磅政策，推动经济持续复苏。其中，有两大增量政策，被视为支撑房地产市场“止跌回稳”的重要举措。

其一为，财政部部长蓝佛安在11月8日举行的十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上介绍，从2024年开始，我国将直接增加地方化债资源10万亿元。同时明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。其二为，11月11日晚间，自然资源部发布通知，要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

这意味着地方政府化债压力会大大减轻，将腾出更多精力和财力来促发展、保民生；支持专项债使用范围或将拓展至房地产更多领域。

那么，政策“组合拳”对房地产行业将产生哪些影响？在笔者看来，这将为后续发行地方政府专项债收储存量房去库存、盘活闲置土地和城中村改造腾挪更大空间。

首先，加快收储存量房去库存，风险出清进程提速稳信心。据CRIC（克而瑞）统计，目前已有超过50个城市表态支持国有企业收储，29个城市已落地首批房源征集细则。随着存量房收储落地，部分现实难题浮出水面。比如，资金能否实现成本和收益平衡存在不确定性；收储项目多位于近郊或远郊，难以满足后期配售保障房和保租房运营入住要求；收储合规房源及体量不大。

未来，在专项债资金支持下，一是可以扩大收储房规模，比如部分进入建设尾声的期房也可纳入收储范围，提升企业资金流动性；二是更多增量资金入场，多类存量房可被收储，转化为运营收益较好的保租房等，甚至可打包后推进REITs上市，建成“投融建管退”完整闭环；三是多地可根据自身楼市供求关系特点，在合理合规的前提下，灵活调整收储房条件，以求适销对路，助力稳楼市信心。

其次，加大回收闲置土地，改善供求关系稳预期。从历史上看，过去专项债“涉房”主要用于棚改，一般不“涉地”，更是很少介入房地产细分领域。但近期多部门提及支持专项债收储存量土地，释放更多积极信号。

在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上，明确“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。”此外，前文提及的自然资源部下发的通知，更是明确积极运用专项债、加大力度收回存量闲置土地，包括优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地等也可以纳入收回收购范围。可见涉及之广，力度之大。

运用专项债收购存量土地细则落地，叠加地方化债举措，将会有效改善房地产行业预期。一是盘活“沉睡土地”，调整土地供求关系，减少存量、优化增量；二是增强地方政府和企业资金流动性，这有利于房企集中资金用于保交房；三是回收后的存量土地，有望用于建设“好房子”工程，在新规则新标准下出让，提供满足多样化需求且去化率较高的新产品。

最后，推动城中村改造货币化安置，拉动住宅销售规模稳市场。新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，是今年的新目标。财政支持允许地方发行政府专项债，将为加快旧城改造提供强有力的资金支持，释放出规模可观的增量购房需求。

CRIC依据2015年至2017年的棚改货币化安置效果推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。更重要的是，若征收安置方案做得扎实，确保工程顺利推进，在开发性、政策性金融机构可以给予专项借款支持之外，商业银行、社会资本等参与积极性也会提高，这将有利于平衡项目资金，避免新增地方债务风险。

总体而言，“更有体感的”财税政策已加紧“上路”，一揽子“稳地产”政策亦加速落实到位，接下来，房地产市场“止跌回稳”可期。