京沪取消普宅和非普宅标准，如何划分？专家详解

近日，北京上海两地发布楼市新政，将取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

在个人出售住房增值税方面，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。专家表示，增值税方面的政策效应尤为积极明显。

其中增值税过去最高为5%，现在房屋持有满两年可以免税。现在上海很多居民家庭名下的房子可能有些是要1000万左右，那1000万的房子，可能相比过去买来的价格，它已经涨了500万左右。按照过去的非普通住宅的标准（房屋出售时），这个500万要乘以5%的这样一个（增值）税费，也就是25万。按照现在这个政策，只要他持有两年，就不需要缴刚才讲的增值税，实实在在地降低了我们房东出售二手房的税费成本。

在个人购买住房契税方面，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

业内专家表示，此次政策调整，将促进刚性和改善性住房需求的释放。

专家解读

上海取消普通和非普通住房标准 

那么，此前上海的普通住房和非普通住房的界定标准是什么？这一楼市新政又将带来哪些影响？ 

去年年底，上海对普通住房认定标准已进行调整，规定可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。在此之前，上海普通住房认定标准还包括总价条件，即内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。

此次上海深入贯彻落实国家工作部署，《通知》明确上海取消普通住房和非普通住房标准，同时明确了取消标准后，相关个人住房交易税收事项，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。

把普通住宅背后的一些税收政策，房地产税收政策，进行了这样一些调整优化，其中增值税过去最高为5%，现在房屋持有满两年可以免税，同时个税也从2%下调到1%，同时这次根据财政部等三部委的政策导向，上海的契税从最高的3%下调到1%。

上海房地产科学研究院院长严荣介绍，如果在上海购买一套总价为1000万左右的住宅，契税就可以从原来最高需要交30万元，降低到现在最少交10万元左右，减少了将近20万元。

《通知》规定自2024年12月1日起施行，在此前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税，尚未申报缴纳的，符合相关规定亦可享减税优惠。

目前，比较关心的话题，就是如果已经交（房）的或者说最近正在买房的，那么这个税费会如何执行？如果说相关的一些税款已经缴纳给税务部门了，原则上肯定是不能退的。如果说本身在买房或卖房，12月1日以后再缴纳相关税费就可以享受这一次的税收优惠。

此外，专家表示取消普通住宅和非普通住宅标准，跟中介费用并无关联。针对中介费等相关问题，专家也建议有关部门加强市场监管，进一步规范市场秩序，鼓励行业协会引导市场主体提高服务质量，适当降低经纪服务收费标准，促进市场活跃度继续提升。

组合拳发力 多地楼市回暖

今年9月底以来，包括降准、降息、降首付、降存量房贷利率等一系列楼市利好政策先后发布。同时，财政部等三部门也联合发布新政，加大住房交易环节契税优惠力度。在一系列政策组合拳的发力下，多地房地产市场预期进一步改善。

国家统计局最新数据显示，10月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。具体到城市来看，北京环比涨幅最高达1%，其次是杭州和深圳，涨幅分别为0.8%和0.7%。除了北京、杭州、深圳、重庆、成都、上海、厦门、武汉这8个城市环比上涨之外，沈阳、福州、无锡这3个城市止跌。

财政部等三部门近日联合发布的新政，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求。