广州收购90平以下存量商品房做保障房，专家：若给出“白菜价”交易可能达不成一致

11月18日，广州安居集团发布公告称，将在全市范围内收购满足90平米以下的存量房作为保障商品房，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全，有意参加的开发商可于11月18日至12月18日期间报名。 

今年5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。

中指研究院华南分院分析师杨永俊11月19日在接受《华夏时报》记者采访时表示，这一举措意味着广州收购存量商品房作保障房的措施正式从此前的增城等区扩大到全市范围。

“本次公告并未提及如何确定最为关键的收购价格和总收购金额，预计细节后续还有待交易双方共同确认。若收购价格相对合理，有望提升房企参与收购的积极性，更有效率地推动此次政策的落地，促进房地产市场信心的恢复，实现止跌企稳。”杨永俊说。

收购全市存量商品房作为保障房

2024年5月17日，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，根据国家的最新政策，保障房筹集模式，开始从增量建设转向增量和存量并举，存量筹集的模式就是指定两家国企，到市场上收购存量已建成但未销售的新建商品住房。目前，广州市级指定的收购主体就是保障房投资建设运营主体的安居集团。基于此，安居集团发布了征集公告。

根据广州安居集团的公告，在广州市范围内收购满足90平米以下的存量商品房作为保障房的房源必须满足以下条件：一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合验收意见书；三是面积在90平方米以下；四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

需要注意的是，今年5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。

彼时，增城区政府率先响应国家政策，成为广州第一个实施存量房收购的区域。 

对广州房地产止跌回稳有着重要作用

据中指数据，截至2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平米，出清周期仍高达21.4个月。其中，90平米以下户型的库存量为319.9万平米，占比约24%，出清周期为20.4个月。 

杨永俊认为，广州将收购存量商品房范围从增城区扩展到全市，主要有以下两方面积极影响：

一是对广州房地产市场的止跌回稳有着重要作用。开展存量住房收购，有望加快全市商品房库存的去化速度，促进供应需求之间的平衡。随着存量商品房收购用作保障房的开展，叠加此前已落地的广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地等政策，预计全市库存量有望稳步下降至合理水平，推动房价有效企稳。

二是有效解决广州新市民、青年人等群体的住房问题。近年来，广州常住人口持续增长，人口流入趋势不减，而在11月18日，广州发布征求意见稿拟放宽落户政策，预计未来一段时间，广州凭借其独特优势及政策支持，人口流入速度将维持较高水平。通过收购存量商品房的方式，为来穗新市民、新青年提供住房保障，可以避免重复建设，减少资源浪费，且降低相关人群的等待期，更好地让新市民住有所居，吸引更多优质人才在广州安居乐业，促进广州经济与社会的持续健康发展。

未提及收购价格和总收购金额

值得一提的是，此次广州安居集团的公告并未提及如何确定最为关键的收购价格和总收购金额，预计细节后续还有待交易双方共同确认。

需要注意的是，2023年8月，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号，下称“14号文”）。“14号文”明确，保障房配售规则为：“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价，即配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。

而根据广州市增城区今年5月的公告，拟公开购买商品房作为广汕铁路项目的安置房，选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内。对于此次收购的价格，通知明确，房源交易单价以评估方式确定，本次评估选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。

对于此次广州安居集团收购存量商品房作为保障房的原则和难点，李宇嘉指出，从公告来看，安居集团对于房源的要求与大多数城市发布的公告类似，即遵循市场化、法治化、双方自愿等原则，收购存量已建成商品房房源。此次发布的只是公告，后续会根据开发商报名情况和前期摸底情况再进行价格等要素的磋商。

李宇嘉表示，“从其他城市运作实践来看，存在的主要问题是，收购回来做保障性住房，无论租还是售，如果要坚持资金平衡的原则，就必须得按照白菜价收购，这导致双方可能在价格上达不成一致，这是阻碍收购的最大障碍。同时，由于对未来房地产市场的走势预期存在差异，市场主体通过申请再贷款来收购的积极性尚待提升。最后，局限在已经建成，且90平米以下的新房，在售项目中估计符合条件的比较少。”

那在收购过程中，需要注意哪些要点？

李宇嘉指出，一是，要寻找保交房难度大、债务偿付压力大，或意欲退出房地产行业的企业，这些企业通过市场化解决保交房资金、偿债资金无果后，寻求地方政府的渠道。政府之所以愿意收购，并不是救市、救企业，而是收回来还要出让出去，自然就要按照白菜价来收购，否则就砸在企业手上了。 

二是，国企收购的时候，必须要以需订购，先按照拟定的价格，摸准市场需求，在需求较为确定（通过摸排）的情况下，再去寻找项目；或者，基于潜在交易对手的项目（可能去收购），再去摸清市场需求的规模和价格，然后再和交易对手谈判。

三是，收购的时候，还要考虑到收购到二次出售、出租时，可能面临的市场交易情绪的变化，价格变化，并将资金成本算在其中，综合考虑资金平衡。

四是，对于未建成的，可以先与开发商磋商，达成一致，等待项目竣工以后，再去交割。

商业房源收购更容易落地

李宇嘉还说道，“从各地实践来看，收购的案例比较多，地方政府常态化的征拆、公租房筹集、城中村改造等，很多开始通过存量收购来解决。不过，贯彻保障房筹集新模式，且申请再贷款的案例并不多，主要是收购一些商办物业用作保障性租赁住房。一方面，商办市场低迷、供应饱和，实体经济对这类物业的需求下降，开发商为保交房、偿债，愿意低价（比如打五折甚至更低）将商办物业卖给地方政府或国企。另一方面，很多商办物业规划在新兴产业园区、轨道交通周边，新市民、年轻人的租赁需求比较旺盛，出租回报率比较高。对于住宅项目，当价格止跌回稳趋势出现以后，交易案例才会明显增加。”

华泰证券在今年9月发布的研报中指出，郑州自2021年下半年起筹备收储，2022年正式开展收储工作，由郑州城发集团全资子公司郑州城发安居有限公司作为收储主体。2023年1月央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，郑州为8个试点城市之一，城发安居收储进度加快，收购存量房包括商办、住宅、工业厂房、产业园等多种业态，以商办公寓为主，住宅项目为辅。收购后主要用作人才公寓。

华泰证券指出，从收购议价的角度，与住宅相比，商业房源收购在现阶段更容易落地。写字楼、公寓等商业项目更容易满足保租房的小户型要求，而商品住宅户型在趋势上向改善需求倾斜，中小户型产品占比较低，符合收储要求的房源较有限。

根据中指研究院，2023年30个代表城市住宅销售套数以90平米以上为主，新房市场需求主力为90—120平米产品。除厦门外，30个城市90平米以下产品成交占比普遍低于40%，杭州、成都、苏州等11个城市不足10%。与2022年相比，30个城市中有17个城市90平米以下住宅套数成交占比下降。

2023年30个代表城市各面积住宅销售套数占比。 图源：华泰证券研报

另外，华泰证券还在研报中表示，商业地产库存高企、空置率上升，容易达成更低的收购折扣。受资金成本和租金回报率约束，国企希望以较低的价格达成收购。当前我国商业地产过剩问题凸显，截至2024年6月末，一线城市优质写字楼空置率在18%—22%，一线写字楼和零售物业租金同比普遍下滑。考虑到运营成本和回笼资金需求，以住宅为主业的开发商有动力将收益一般的自持商办大幅折价出售给国企。